商業(yè)，沈陽渾南區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的著力點(diǎn)
從2010年，沈陽市政府宣布全面建設(shè)大渾南至今，渾南已發(fā)展八年之久。這期間，它受全運(yùn)會(huì)、政府南遷、新南站開通、自貿(mào)區(qū)落戶等一系列大事件的影響，區(qū)域熱度愈演愈烈。
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從2010年，沈陽市政府宣布全面建設(shè)大渾南至今，渾南已發(fā)展八年之久。這期間，它受全運(yùn)會(huì)、政府南遷、新南站開通、自貿(mào)區(qū)落戶等一系列大事件的影響，區(qū)域熱度愈演愈烈，并成功吸引了綠城、金地、中海、萬科、恒大等知名開發(fā)商的進(jìn)駐。
2017年，《沈陽振興發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》提出將二環(huán)功能南移，即，由現(xiàn)在的渾河北岸南遷至渾河南岸的渾南大道上。拉開城市格局的同時(shí)，也強(qiáng)化外圍副城與主城的交通聯(lián)系。這一舉措，再次讓渾南備受矚目，萬科、恒大、碧桂園、華潤(rùn)、金輝、旭輝……紛紛加碼渾南。顯然，商品住宅的批量式開發(fā)能夠?yàn)閰^(qū)域?qū)氪罅康娜丝?，助推區(qū)域的全面成熟和發(fā)展。然而，伴隨人口而來的則是更多的商業(yè)及生活需求。隨著類似需求的增加，渾南區(qū)域商業(yè)發(fā)展的短板則逐漸顯現(xiàn)。
| 多板塊格局，但部分板塊商業(yè)發(fā)展相對(duì)空白
由于開發(fā)較晚，渾南區(qū)尚處于開發(fā)中的新區(qū)階段。因而，商業(yè)的集中度和便捷性都無法與人口更為集中、交通通達(dá)性更好的城市中心區(qū)域相比較。短期內(nèi)的一些顯性問題，可以理解為事物發(fā)展和成長(zhǎng)必經(jīng)歷的“陣痛期”。目前，渾南區(qū)域人口的商業(yè)需求基本依靠奧體板塊內(nèi)的大型集中商業(yè)，如萬達(dá)廣場(chǎng)、興隆大奧萊、億豐時(shí)代廣場(chǎng)、萬象生活城等項(xiàng)目進(jìn)行滿足；白塔板塊內(nèi)的商業(yè)集中在沈營大街周邊，以上億廣場(chǎng)、小石城夢(mèng)想小鎮(zhèn)為代表，主要輻射范圍為板塊內(nèi)的消費(fèi)者；而新南站板塊、全運(yùn)板塊（新市府板塊）內(nèi)，目前尚無成型的、可滿足周邊居住人群消費(fèi)需求的大型商業(yè)設(shè)施。以現(xiàn)在的情況而言，商業(yè)在渾南部分板塊的發(fā)展仍處于相對(duì)空白的階段。
| 商業(yè)供應(yīng)與潛在需求不對(duì)位
基于早期的發(fā)展布局，奧體板塊內(nèi)的商業(yè)成熟度較高。但隨著消費(fèi)者需求向多元化和更高層次轉(zhuǎn)型，現(xiàn)有的商業(yè)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)、功能等多個(gè)方面，都無法與未來的消費(fèi)趨勢(shì)所匹配。其中，興隆大奧萊項(xiàng)目整體零售比例超過70%，而生活服務(wù)、休閑娛樂僅僅作為奧特萊斯的配套商業(yè)；萬達(dá)廣場(chǎng)積極順應(yīng)全國萬達(dá)“去百貨化”的趨勢(shì)，規(guī)劃了室內(nèi)室外化的one街區(qū)，提升餐飲和兒童業(yè)態(tài)比例，但卻缺少一個(gè)能吸引消費(fèi)者的磁石亮點(diǎn)；而億豐時(shí)代廣場(chǎng)、天惠廣場(chǎng)項(xiàng)目，商業(yè)功能和業(yè)態(tài)規(guī)劃豐富度受限。此外，白塔板塊內(nèi)雖有上億廣場(chǎng)、小石城夢(mèng)想小鎮(zhèn)，但在經(jīng)營情況、業(yè)態(tài)豐富度、品牌級(jí)次等方面都表現(xiàn)平平。而未來，隨著板塊內(nèi)人口的增加及消費(fèi)者的需求迭代，現(xiàn)有商業(yè)的發(fā)展將明顯后勁不足。商業(yè)由人的需求產(chǎn)生，當(dāng)需求發(fā)生變化，勢(shì)必要求商業(yè)供應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)相應(yīng)的匹配和對(duì)位。
| 商業(yè)規(guī)劃讓渾南未來可期
即便目前商業(yè)在渾南的眾多板塊中仍處于初級(jí)的發(fā)展階段，甚至存在一定的空白，但區(qū)域內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃充滿了機(jī)會(huì)，讓未來可期。白塔板塊的月星國際城擁有近90萬平米的商業(yè)規(guī)劃，囊括了環(huán)球港購物中心、星光天地情景商業(yè)街、家居、建材廣場(chǎng)、超五星級(jí)酒店等；全運(yùn)板塊內(nèi)的綠城全運(yùn)村，除現(xiàn)在的喜來登酒店外，也規(guī)劃有濱水商業(yè)街、大型超市、社區(qū)商業(yè)等；此外，沈陽和鴻廣場(chǎng)也有一定量的商業(yè)規(guī)劃……雖然受各方因素的影響，發(fā)展商暫時(shí)尚處于觀望的狀態(tài)，但隨著政府等職能部門的南遷、自貿(mào)區(qū)的落地，加之政府對(duì)渾南商業(yè)的有意發(fā)展，區(qū)域商業(yè)的成熟值得期待。而且從2017年下半年開始，渾南的商業(yè)土地供應(yīng)逐漸增多，并且不乏有華潤(rùn)、萬達(dá)等在商業(yè)領(lǐng)域有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商拿地。未來，渾南的商業(yè)發(fā)展依舊值得期待。
| 新區(qū)商業(yè)打造法則：以人為本的創(chuàng)新思維
相比城市中心區(qū)域的商業(yè)，新區(qū)商業(yè)在產(chǎn)品打造上更具難度和挑戰(zhàn)。根據(jù)RET睿意德團(tuán)隊(duì)操作的長(zhǎng)春凈月區(qū)、哈西新區(qū)等項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來看，新區(qū)商業(yè)因無法在短期內(nèi)完成大量的人口聚集，因而需要更長(zhǎng)久的培育期。以目前商業(yè)氛圍相對(duì)濃厚的奧體板塊為例，其從第一個(gè)項(xiàng)目?jī)|豐時(shí)代廣場(chǎng)發(fā)展至今已有8年，可見，渾南商業(yè)的成熟期大致需要8-10年的時(shí)間。而隨著萬達(dá)在全運(yùn)板塊的深耕，預(yù)計(jì)2025年前后，全運(yùn)板塊的商業(yè)將呈現(xiàn)全新面貌，并與奧體板塊遙相呼應(yīng)，形成合力，逐漸輻射全區(qū)，滿足區(qū)域人口的生活需求。
然而，在區(qū)域尚未完全成熟、近距離消費(fèi)者相對(duì)缺乏之時(shí)，新區(qū)商業(yè)如何在開發(fā)過程中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，可以總結(jié)為以下幾點(diǎn)：
| 注重綜合體協(xié)同效應(yīng)，平衡租售關(guān)系
渾南區(qū)域中多個(gè)商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目都是多物業(yè)組成，無論是月星國際城、綠城全運(yùn)村、和鴻廣場(chǎng)，還是未來待開發(fā)的華潤(rùn)、萬達(dá)，都是城市綜合體。一個(gè)綜合體可以是一座“城”——集合居住、辦公、酒店、商業(yè)等多個(gè)功能。而成功的綜合體，各物業(yè)功能之間可形成內(nèi)循環(huán)，持續(xù)自我造血和內(nèi)部輸送血液。因此，綜合體的開發(fā)，要注重物業(yè)的協(xié)同關(guān)系，各物業(yè)不能單獨(dú)割裂開來，而是作為整體考慮。另外，很多項(xiàng)目可能規(guī)避不掉商業(yè)銷售的問題，商業(yè)是綜合體中的發(fā)動(dòng)機(jī)，同時(shí)也是門面的擔(dān)當(dāng)，為了保證商業(yè)在綜合體中的統(tǒng)一形象，需要發(fā)展商在滿足回款需求的同時(shí)，對(duì)業(yè)態(tài)和品牌進(jìn)行有效的把控，而這也就要求其事先制定好商業(yè)策略，平衡租售關(guān)系，從銷售和未來可持續(xù)經(jīng)營的角度做好預(yù)設(shè)，盡可能保證商業(yè)的形象。
| 突出商業(yè)特色，吸引目的性消費(fèi)客群
由于是城市新區(qū)，板塊內(nèi)的人口成熟度無法在短時(shí)間內(nèi)為商業(yè)匹配穩(wěn)定的客流，因而新區(qū)商業(yè)所面臨的消費(fèi)環(huán)境和城市核心區(qū)域截然不同。城市核心區(qū)域商業(yè)在初期對(duì)消費(fèi)者的吸引是由近及遠(yuǎn)，而新區(qū)商業(yè)則需要擴(kuò)大消費(fèi)者的輻射半徑，即由遠(yuǎn)及近的吸引目的性消費(fèi)客群。因此，要求商業(yè)項(xiàng)目具備一定的特色和超強(qiáng)吸引力的業(yè)態(tài)。迪拜Mall里的室內(nèi)水族館，不僅擁有眾多海洋生物，更橫跨三層樓的高度，消費(fèi)者可以在近50米的觀光走廊中一邊漫步一邊欣賞海洋世界；東京六本木新城的空中園林成為游人漫步、休憩的好地方，除了有綠植外，空中花園的一部分還種植了麥子、水稻，供游人體驗(yàn)久違的鄉(xiāng)村生活；此外，上海大悅城的屋頂摩天輪，定位于愛情主題，除了觀景外還可以在摩天輪上與愛人享用浪漫大餐，摩天輪出口處更是結(jié)合了很多“黑科技”，增強(qiáng)主題性和體驗(yàn)感。特色可以有很多個(gè)維度的考慮，但還要結(jié)合項(xiàng)目自身的屬性，不可一味的追求新奇特，而是選擇適合城市及區(qū)域的消費(fèi)者。
| 重視人本需求，小體量商業(yè)也能取勝
隨著城市商業(yè)副中心規(guī)劃的逐步發(fā)展、全運(yùn)板塊由精品住宅導(dǎo)入的人口越來越多，板塊內(nèi)的商業(yè)需求也將日益凸顯。很多發(fā)展商都容易陷入一個(gè)誤區(qū)——體量盡量大能容納更多品類，檔次盡量高能形成標(biāo)桿。其實(shí)不然，商業(yè)的成功不在于大小，而在于是否與目標(biāo)消費(fèi)者的需求精準(zhǔn)重合。商業(yè)的發(fā)展始終離不開人的活動(dòng)，因而，業(yè)態(tài)、品牌的設(shè)置和選取，更需要從消費(fèi)者的角度出發(fā)，重視消費(fèi)者的需求。日本格林木購物中心，一個(gè)不折不扣的社區(qū)商業(yè)，體量?jī)H有3.7萬平，但每日的客流卻近8萬人。而格林木的成功很大程度取決于項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)人群——有孩子的年輕家庭、老年人、主婦需求的重視。4300平的屋頂花園，為老人和孩子提供了活動(dòng)場(chǎng)所，并且種植各種花草樹木，給很少能見到果樹的孩子提供學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)；商場(chǎng)為迎合平日上班的年輕主婦的需求，提供了多種創(chuàng)新服務(wù)，如在一層經(jīng)營的食品生鮮超市中可提供部分切好的生鮮蔬菜。可見，任何商業(yè)的供應(yīng)都應(yīng)回歸人的需求。
商業(yè)是城市及區(qū)域價(jià)值的外在表象，對(duì)于城市新區(qū)而言，商業(yè)是促使其煥發(fā)活力、持續(xù)發(fā)展的絕佳手段。因此，在住宅價(jià)值凸顯的渾南，商業(yè)或是未來區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
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